Op Hypovast vindt u uitgebreide informatie over het verkrijgen van de juiste financiering voor uw woning. Dit wanneer u een nieuwe woning wilt kopen, uw huidige hypotheek wilt oversluiten of wanneer u bestaande hypotheek wilt verruimen voor bijvoorbeeld een verbouwing. Een hypotheek lijkt voor sommigen erg ingewikkeld. Het is onze kracht om dit voor u op een duidelijke manier uit een te zetten. Het ontwikkelen van een hypotheek zien wij als een "jas die u goed moet passen".

Om een hypotheek voor u op maat te maken is het belangrijk uw gedachten en motieven te weten over een aantal zaken. Een aantal afwegingen die de revu passeren zijn:

- welk rentevariant, hoe lang staat de rente vast, wat zijn de gevolgen van renteschommelingen
- wilt u geheel, gedeeltelijk aflossen en hoeveel risico wilt u hiermee lopen
- wat zijn de gevolgen van inkomensveranderingen zoals arbeidsongeschiktheid, WW, pensioen etc.
- Wat is uw toekomstbeeld en hoe past uw hypotheek hierin

Deze gelden natuurlijk niet alleen bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek maar ook als u reeds een hypotheek heeft. Voldoet uw huidige hypotheek nog aan uw wensen en situatie.

Vereniging van eigenaren

Bij de koop van een woning zijn er heel wat zaken waar je op moet letten om te voorkomen dat je achteraf met kosten of regels geconfronteerd wordt waar je allesbehalve blij van wordt.

Appartement
Wanneer je een appartement koopt, is het zo goed als zeker dat je te maken krijgt met de zogenaamde Vereniging van eigenaren, de Vve. Dit is een soort bewonersraad die vaak machtig is en die kosten met zich meebrengt. Vraag daarom altijd vooraf of er sprake is van een appartementencomplex met een Vve. Is dat het geval, vraag of je het statuut -reglement- van die Vve mag zien en vraag ook om informatie wat die verplichte deelname je per jaar gaat kosten.

De vereniging van eigenaren
De Vve zorgt onder andere voor het onderhoud van het complex. Denk daarbij aan het dak, de gevels, de eventuele groenvoorziening rondom, de eventueel gezamenlijke cv-installatie en zaken als onderhoud liften, gangen en trappenhuis. Dat kost geld en dat is een van de redenen waarom de Vve van de bewoners een verplichte bijdrage vraagt. Daarnaast zorgt deze vereniging voor de opstalverzekering, dat betekent dat er een collectieve verzekering voor schade aan het complex en de appartementen wordt afgesloten.

Belangrijk
Er zijn drie belangrijke vragen waarop je een duidelijk antwoord moet hebben:
1. Hoe werkt de Vve en hoe hoog is de bijdrage?
2. Is er een onderhoudsplan en is er een reservefonds?
3. Wat kan en mag de Vve verbieden? Stel je koopt een appartement onder het dak, mag je dan zonnepanelen plaatsen? Of moet daar door de Vve toestemming voor gegeven worden?

Tip
Ga nooit over een nacht ijs. Verzamel informatie voordat je koopt. Je kunt overigens voor informatie goed terecht bij de Vereniging Eigen Huis, waarvan het ook loont om lid te worden.

Verborgen gebreken

Veel mensen kopen een huis op gevoel. Ze vinden het mooi, de omgeving is goed, de prijs aantrekkelijk, het past bij het gezin of bij de plannen voor de toekomst. Velen vergeten daarbij dat een huis gebreken kan vertonen.

Gebreken
Sommige gebreken zijn direct en goed zichtbaar, zoals scheuren in de muur, een verzakking of een slecht dak. Andere gebreken komen pas na een tijd boven water, zoals een lek in een waterleiding achter een betegelde wand of slechte elektrische bedrading. Komt het probleem pas na een paar jaar naar buiten, bijvoorbeeld doordat het lek langzaam zichtbaar is geworden bij de buren die een muur hebben die beschimmeld is, dan ontstaan er problemen. Wanneer de buren de muur laten repareren, wordt al snel duidelijk dat het probleem wordt gecreëerd door de lekkende waterleiding. De buren zullen de schade dan ook op jullie willen verhalen.

Verborgen gebreken
Het kan veel erger zijn, zoals een constructie die onder druk staat omdat iets niet goed gebouwd is, zoals een dunne houten balk op een plek waar een dikke ijzeren balk zou moeten zitten. Dit soort verborgen gebreken zijn onder bepaalde voorwaarden op de vorige eigenaar te verhalen. Belangrijk is door een deskundige vast te laten stellen wat het gebrek is en waarom het een gebrek is. Daarna moet je de vorige eigenaar met een aangetekende brief, met daarbij de bijlage van het rapport, in ‘gebreke stellen’ en vragen de kosten te betalen. Mocht het overleg tot niets leiden, dan kun je naar de rechter stappen en om restitutie vragen. Let wel op dat de juridische kosten niet uiteindelijk hoger zijn dan het gevraagde bedrag.

Tip
1. Laat altijd een bouwkundig rapport maken voordat je daadwerkelijk een pand koopt.
2. Sluit je aan bij een belangenvereniging, zodat je hulp hebt bij dit soort gevallen.

Gaat de maximale hypotheek nog verder omlaag?

Maximale hypotheek
De vele veranderingen op hypotheekgebied kunnen tot enige verwarring leiden. Wat kan wel en wat niet meer? Dat geldt ook voor de maximale hypotheek. Voor 2015 geldt dat je maximaal 103% van de koopprijs kunt lenen. De komende 3 jaar gaat dit in stappen terug tot 100% in 2018.

Verder omlaag
Als het aan de Nederlandse Bank en anderen ligt, zal het maximum echter nog verder omlaag gaan, waarbij men zelfs over 80% spreekt. Alhoewel het op dit moment nog maar een eerste discussieronde is, lijkt zich toch een overeenstemming te vormen die uit komt op het percentage dat ook in andere, ons omringende, landen gebruikelijk is. Dat zou dan 90% zijn.

Eigen geld
Dat betekent dat het aandeel eigen geld zal gaan toenemen. Nu moet al een deel van de bijkomende kosten uit eigen middelen betaald worden. Een deel dat zal toenemen. Mocht een volgende regering beslissen dat de maximale hypotheek nog verder omlaag moet, dan kan dat snel oplopen naar 10% of zelfs meer.

Huizenprijzen
Deze veranderingen hebben uiteindelijk ook invloed op de huizenprijs. De verwachting is dat die omlaag zal gaan. Voor degene, die een huis heeft, dat verkoopt en een ander huis koopt, hoeft dat geen probleem te zijn. Voor een starter ligt dat anders, aangezien het zelf in te brengen aandeel toeneemt.

Informatie
Ondanks al de veranderingen en discussies zoals over de maximale hypotheek, blijft het, gelet op de uiterst lage rente, voordelig nu een huis te kopen. Wat wel handig is, is om goede informatie in te winnen. Over zowel de hoogte als de duur van de hypotheek, over de verschillen in aanbod en de financiële gevolgen, maar ook over de veranderingen. Op die manier kun je die veranderingen voor blijven en eventuele nadelen voorkomen.

Nieuw huis of verbouwen?

Toekomst
Kijkend naar de toekomst loont het om eens na te denken over het eigen huis. Gaan we, nu de hypotheekrente en de huizenprijzen zo laag zijn, kijken voor een ander, groter of nieuwer huis? Of hebben we genoeg ruimte om het huidige huis uit te breiden door een verbouwing? Denk bij een verbouwing ook aan energiebesparing en energieopwekking, bijvoorbeeld door aardwarmte in combinatie met zonnepanelen.

Subsidie
Vaak weten mensen niet hoeveel energie ze daadwerkelijk verbruiken. Onlangs werd dat nog eens duidelijk in een tv-show waarin BN-ers een week lang anders moesten leven. Zet het verbruik eens op een rij en kijk wat dat per jaar kost. Stel dat dat met 60% of zelfs meer verminderd zou worden, wat is dan de besparing? De volgende vraag is hoeveel subsidie biedt de overheid (rijk en provincie) bij aanleg van zonnepanelen en energiebesparende maatregelen?

Hypotheek
Als we zouden verbouwen, wat moet het dan worden en wat kost zoiets? Vraag een offerte aan bij een bouwbedrijf. Nu alle gegevens binnen zijn, kan er een besluit genomen worden. Ook over de financiering. Omdat er iedere maand op energiekosten fors bespaard wordt, kan misschien de hypotheek verhoogd worden. Zonder meerkosten per maand. Een andere oplossing is het reeds afgeloste deel binnen de bestaande hypotheek op te nemen om de kosten te dekken. Is dat mogelijk? Onder welke voorwaarden?

Informatie
Of is dit het moment om de hypotheek überhaupt te vernieuwen? Om een nieuwe te nemen met een lagere rentepercentage? Ga eens in gesprek met een hypotheekverstrekker om informatie te verkrijgen. Dan kan besloten worden wat het wordt. Een toekomst in een ruimer huis waarbij de gebruikte energie voor een fors deel zelf wordt opgewekt? Zonder dat de maandelijkse kosten de hoogte ingejaagd worden? Het kan mogelijk worden voor hen die de juiste vragen stellen.

Een maximale hypotheek nemen?

Nieuw beleid
Wie een woning wil kopen, doet er goed aan naar de nieuwe regels te kijken en zich daarover goed te laten informeren. Want tegenwoordig kan men niet zo maar een maximale hypotheek krijgen. Voor 2015 geldt dat het maximale bedrag bij 103% van de woningwaarde ligt en vanaf 2018 kan maximaal 100% geleend worden. De overheid wil daarmee problemen bij verkoop of bij waardedaling voorkomen. Overigens geldt tevens dat de renteaftrek per jaar met een half procent verlaagd wordt. Voor 2015 betekent dat dat het maximale percentage bij 51% ligt.

Sparen
Onderzoek laat zien dat starters ook geen maximale hypotheek willen, maar eerder geneigd zijn dan maar van de woning af te zien. Steeds meer starters blijken er voor te kiezen eerst te sparen, zodat ze met een eigen aandeel kunnen kopen of op een andere wijze geld te zoeken, zoals bij de ouders. Op die manier willen ze de hypotheek zo laag als enigszins mogelijk houden, waardoor de maandelijkse lasten laag zijn en waardoor een eventuele waardedaling op te vangen is.

NHG grens
Ook de grens om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) daalt. Per 1 juli 2015 wordt het maximaal toegestane bedrag verlaagd naar 245.000€. Dit betekent dat de koopprijs van een woning niet meer dan 231.000€ mag bedragen, want de extra kosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten enzovoorts verhogen dit bedrag tot 245.000€. De verwachting lijkt te zijn dat de NHG de komende jaren in kleine stappen verder omlaag gebracht zal worden.

Gunstig
Ondanks al deze wijzigingen blijft het gunstig om nu na te denken over een eigen woning. De rente is ongewoon laag, waardoor de kosten per maand die een annuïteitenhypotheek met zich mee brengt eveneens laag zijn. Terwijl de huren blijven stijgen, waardoor een woning huren steeds duurder wordt.

Belastingdienst verstrekt geen gegevens

Privacy wordt beschermd
Weer kwam de privacy van mensen onder druk toen hypotheekverstrekkers van de Belastingdienst gegevens over het hypotheekverleden opvroegen. Dit gaat niet gebeuren, aangezien de Belastingdienst heeft laten weten dat men geen gegevens van personen aan commerciële instellingen zal geven, in verband met hun privacy. Overigens doet de Belastingdienst dat ook niet wanneer de klant daar toestemming voor geeft. Dit laatste is belangrijk, aangezien hypotheekverstrekkers van potentiële klanten zouden kunnen eisen de gegevens op te vragen.

Aflossingsregime
Waar de laatste tijd ook veel over te doen is, is het aflossingsregime. Op teveel hypotheken wordt niets afgelost totdat de looptijd verlopen is. Denk aan hypotheken met een beleggingsvorm, een spaarhypotheek of een aflossingsvrije. De overheid zou graag zien dat ook tijdens de looptijd al wordt afgelost. Probleem is echter dat men dan een boete moet betalen. Als eerste doorbreekt Florus, het vroegere Bouwfonds, dit systeem. Klanten mogen zonder boete aflossen, vooropgesteld dat ze eigen geld gebruiken en geen geleend geld, waardoor nieuwe schuld wordt opgebouwd. Zij blijven wel een boete hanteren bij het oversluiten van de hypotheek.

Restschuld
Gelukkig begint de deur open te gaan om mensen met een restschuld te helpen. ABN is nu ook over de brug en biedt een restschuldhypotheek aan. Het heeft even geduurd, maar steeds meer banken gaan overstag en bieden deze mogelijkheid aan. Voorwaarde is vaak wel dat de restschuld ontstaan is na eind oktober 2012 en dat de aanvrager niet zelf in staat is om de restschuld te betalen. Wie dus genoeg spaargeld heeft, komt niet in aanmerking. Of dit ook betekent dat sowieso eerst alle aanwezige spaargeld gebruikt moet worden om af te lossen voordat men in aanmerking komt voor een restschuldhypotheek, is niet helemaal duidelijk. Het kan dus geen kwaad om zo hier een daar wat informatie te vragen.

‘Op een gezondere woningmarkt’

Een gezondere woningmarkt staat in 2015 voor veel particulieren en sectoren in de samenleving bovenaan het wensenlijstje. De eerste maand van het jaar is ondanks strengere regels voor hypotheekverstrekking niet slecht begonnen en het lijkt erop, dat het genezingsproces dat in 2014 begon, in 2015 verder gaat, al is er nog een lange weg te gaan.

Meer hypotheekaanvragen, meer verkochte woningen
Deskundigen verwachten dat de huizenverkopen over het hele jaar gezien, zullen toenemen, evenals de waarde van de woningen. Zij verwachten dat de hypotheekrente op korte termijn niet zal stijgen. Dat geeft de burger moed en dat is terug te zien in de eerste cijfers van 2015, al is het wel goed om deze te zien in het licht van de tijd. In december steeg volgens het Kadaster het aantal verkopen onder invloed van de ruimere schenkingsmogelijkheden die in 2015 niet meer van kracht zijn.

In januari wisselden 9.437 woningen van eigenaar; eens zoveel als in januari 2013. De gemiddelde verkoopprijs was nu ongeveer 222.800 euro; in vergelijking met het dieptepunt in 2013 een stijging van 3,6 %. Aardige cijfers maar lang niet goed genoeg om te kunnen tippen aan een excellent jaar als 2008, toen de gemiddelde waarde op ongeveer 262.000 euro lag.

Regionale verschillen
Overigens zijn de verschillen per regio groot. Flevoland haalde de beste verkoopcijfers. In Overijssel, Drenthe en Zeeland was er nu juist weer sprake van dalende verkoopcijfers.
Appartementen deden het beter dan twee-onder-een-kapwoningen. Hoe het verder zal gaan, zal de tijd uitwijzen. De verkoopprijzen zijn nog altijd laag, evenals de rente. Dat huiseigenaren nog altijd terughoudend zijn met het te koop zetten van hun woning is niet verwonderlijk. Als het niet direct nodig is, wachten ze liever nog een tijdje. Voor kopers is het, ondanks de stijgende prijzen, nog altijd een goede markt.

 

De voordelen van een starterslening

Starter op de woning

Een eerste koophuis is voor veel jonge mensen onbetaalbaar omdat hun inkomen niet hoog genoeg is. In veel gevallen moeten zij ook nog een studieschuld aflossen. Een starterslening kan de aankoop van het eerste huis wel bereikbaar maken. Startersleningen worden gegeven aan kopers die een eerste koophuis kopen en tussen een bepaalde leeftijdsgrens zitten. Deze leeftijdsgrens wisselt per gemeente. Ook wisselt het per gemeente of zij een starterslening geven; dit is niet altijd het geval.

Hoe werkt de starterslening?

Een starterslening wordt aangevraagd naast de hypotheek die via een hypotheekverstrekker voor de starterswoning is afgegeven. Deze lening kan maximaal 20% van het aankoopbedrag van het te kopen huis zijn. Het grote voordeel van de starterlening is dat er tijdens de eerste drie jaar na de afsluiting van deze lening, geen rente en aflossing over betaald hoeft te worden. Na drie jaar wordt bekeken of er voldoende inkomen is om wel te beginnen met aflossen en het voldoen van de rente over de starterslening. Als dat niet het geval is, kan een herziening worden aangevraagd waardoor de rentevrije periode verlengd wordt.

Wat betekent de starterslening in de praktijk?

In de praktijk betekent de starterslening dat een koophuis voor een starter nu wel betaalbaar is omdat hij over maximaal 20% van het geleende geld geen rente en aflossing hoeft te betalen. Bij veel jonge mensen groeit het inkomen door de jaren heen of daalt de studieschuld. Daardoor is na drie jaar of langer de rente en aflossing wel te betalen van de starterslening.
Door de lage rentekosten en de prijzendaling binnen de huizenmarkt is het aantrekkelijk om nu een woning te kopen. Met een starterslening wordt dat alleen nog maar aantrekkelijker!

Een lagere hypotheek in 2015

Doordat heel wat hypotheken ‘onder water’ kwamen te staan en heel wat mensen de lasten niet meer konden opbrengen, besloot de overheid in te grijpen. Niet alleen werd de rente van sommige hypotheekvormen niet langer aftrekbaar van de belasting. Er kwam ook de zogenaamde loan-to-value regeling.

Loan to value
Deze regeling bepaalt dat mensen niet meer hypotheek kunnen krijgen dan het huis waard is. De regeling voorziet in een 1% daling per jaar, ingaande 2014. In dat jaar werd de lijn bij 104% gelegd. Als ieder jaar de hoogte met een procent verlaagd wordt, betekent dat voor 2015 dat er maximaal 103% geleend kan worden en vanaf 2018 maximaal 100%.

Voordeel
Het voordeel is dat de koper daarmee minder risico loopt op een restschuld wanneer het huis verkocht moet worden en er sprake is van verlies. Een tweede voordeel is dat het maandelijks te betalen bedrag lager wordt en het daardoor makkelijker te voldoen is. Tel daarbij het gegeven dat in principe alleen nog een renteaftrek mogelijk is bij een annuïteitenhypotheek bij op en de kans op ‘onder water komen te staan’ daalt fors. Net als de kans dat een terugval in inkomen meteen tot problemen leidt wat betreft de aflossing.

Nadeel
Het nadeel is natuurlijk dat er geen verbouwing of nieuwe keuken meer in de hypotheek ingebouwd kan worden. Of dat de kosten koper in de hypotheek verwerkt kunnen worden.
Toch valt het op zich wel mee, want zou je een hypotheek in Duitsland nemen, dan wordt heel vaak tot slechts 90% van het koopbedrag vergoed. Dat heeft natuurlijk ook te maken met de in Duitsland zo gangbare bouw-spaar-systemen. Misschien iets om ook in ons land in te gaan voeren. Zo kun je al vanaf 18 jaar ieder jaar een bedrag opzij leggen om later te gebruiken bij de koop van een huis.

Plafondrente

Op hypotheekgebied gebeurt op dit moment heel veel. Zo wordt sinds kort de zogenaamde Plafondrente aangeboden.

Plafondrente
Zoals het woord al weergeeft, wordt bij deze hypotheekvorm een renteplafond afgesproken. Hoger dan dat rentepercentage kan de rente niet stijgen, wat er ook gebeurt. Daalt de rente echter en komt ze onder dat plafond, dan daalt de hypotheekrente mee. Stel het renteplafond is 5% en de rente staat op 3,4%. Dan betaal je die 3,4%. Stijgt de rente naar 6%, dan blijft die stijging beperkt tot 5%. Een plafondrente kun je voor 5 of 10 jaar afsluiten. Het geldende rentepercentage wordt bepaald door de zogenaamde Euribor. Dat is het rentepercentage dat de Europese Centrale Bank een keer per maand vaststelt en dat de banken onderling gebruiken als rente voor leningen.

Voor- en nadelen
Voordeel is dat je gedurende de hele looptijd zeker bent van een maximale rente. Voordeel is ook dat de rente bij een daling mee kan dalen. Daar kan dus heel wat winst zitten.
Nadeel is dat de rente steeds wisselt, waardoor het maandbedrag niet altijd hetzelfde is. Een ander nadeel is het einde van de looptijd, want het is goed mogelijk dat de rente dan fors hoog kan staan. Vraag is dus of aan het einde van de looptijd weer een nieuw plafond vastgesteld kan worden.

Advies
Alhoewel het op het eerste gezicht een aantrekkelijk aanbod lijkt, kan het zeker geen kwaad hier eerst met een adviseur goed over te praten. Om een duidelijk beeld te krijgen van de voor- en nadelen. Het afsluiten van een hypotheek is een behoorlijk ingrijpende beslissing, die je nooit lichtvaardig moet nemen. Degelijk advies en heldere informatie helpen om een besluit te nemen waar je lang plezier van zult hebben. Ze helpen namelijk ook om veel geld te besparen