Studieschuld en hypotheeklast soms zware combinatie

schulden

Meer dan een kwart van de afgestudeerden met een hypotheek hebben regelmatig moeite met het aflossen daarvan, omdat tegelijkertijd ook de tijdens de studie opgebouwde studieschuld moet worden afgelost. Voor een hypotheekadviseur is de studieschuld onzichtbaar omdat deze als zodanig niet geregistreerd staat bij het BKR (Bureau Krediet Registratie). In het advies kan die schuld dus alleen worden meegewogen als de afgestudeerde deze zelf meldt.

Langlopende contracten
Volgens het onafhankelijk uitgevoerd onderzoek melden afgestudeerde aanvragers van een hypotheek in ruim 40 procent van de gevallen die studieschuld niet. Voor een deel omdat ze nog niet begonnen zijn de studieschuld af te lossen en zich niet realiseren dat die aflossingen er straks ook nog bijkomen. Een dubbel aantal ondervraagden zegt regelmatig moeite te hebben met aflossen van beide schulden.

Het BKR pleit – in navolging van andere Europese landen als Engeland, Duitsland en Scandinavië – voor registratie van de studieschulden en bijna de helft van de 500 ondervraagden zouden daartegen geen bezwaar hebben. Een hypotheek is nu eenmaal een langlopend contract en de mooie, goedbetaalde banen waar studenten vroeger al tijdens hun studie van droomden, zijn ook niet meer zo gegarandeerd. Alleen door alles op een rijtje te zetten, ontstaat helderheid.

Lagere maximum hypotheek
Afgelopen voorjaar spraken hypotheekverstrekkers en overheid af om een studieschuld voor 0,75 procent te laten meewegen bij de bepaling van een hypotheek. Dat betekent in de praktijk meestal een lagere maximum hypotheek, maar ook een reëel financieel plaatje. Het verdient voor afgestudeerden dan ook aanbeveling bij het aanvragen van een hypotheek de studieschuld te melden. Met of zonder registratie de veiligste weg om in de toekomst klem te raken.

Bron foto: wegwijs.nl

Oprichting Nederlandse Hypotheek Instelling

Minister Kamp van Economische Zaken heeft op Prinsjesdag bekend gemaakt dat hij een Nederlandse Hypotheek Instelling (NHI) wil gaan oprichten. Het doel van deze hypotheekinstelling is dat deze instelling hypotheken van Nederlandse banken wil gaan doorverkopen aan grote beleggers. Deze grote beleggers zijn vooral de pensioenfondsen. Dit heeft drie voordelen: pensioenfondsen investeren in een veilige belegging; door deze formule zal de hypotheekrente op termijn met een half procent dalen; dit kan de huizenmarkt dan uit het slop halen.

Pensioenfondsen
Pensioenfondsen investeren nu vaak in buitenlandse projecten waardoor de investering niet ten goede komt aan de Nederlandse economie. Door te beleggen in Nederlandse hypotheken, blijft het geld binnen de Nederlandse economie circuleren. De pensioenfondsen krijgen bij investering in de hypotheken een staatsgarantie: zij zijn er dus van verzekerd dat zij geen verlies kunnen leiden. Een win-winsituatie voor zowel de pensioenfondsen als de Nederlandse economie.

Woningmarkt
Door deze nieuwe constructie zal de rente met 5 procent gaan dalen, waardoor het ook voor de starters op de woningmarkt weer aantrekkelijker wordt om een woning te kopen. Het doel is dat er weer beweging komt in de vastzittende woningmarkt. Als deze weer op gang komt, heeft dit een gunstige invloed op vele facetten van de economie. Door de vastzittende woningmarkt liggen veel nieuwbouwprojecten stil. De werkloosheid onder het bouwpersoneel wordt komend jaar steeds hoger. Door de constructie van verkoop van hypotheken aan de pensioenfondsen, zal dit uiteindelijk ook leiden tot minder werklozen in de bouw.

Vijftig miljard
Het doel is om in vijf jaar vijftig miljard Euro binnen te halen door hypotheekverkoop van de banken aan pensioensfondsen en grote beleggers. Zowel de banken als de pensioenfondsen als het kabinet zijn enthousiast over dit nieuwe plan. Er is alleen nog wachten op goedkeuring van de Europese Unie.

Banken maken steeds meer “misbruik” van hypotheken

duurder

De banken verdienen alsmaar meer en meer aan de hypotheken die ze verstrekken aan hun klanten. De winstmarges die de banken binnen rijven zijn momenteel historisch hoog en de klanten betalen dan ook veel meer dan eigenlijk nodig zou zijn voor hun hypotheek. Maandelijks honderden euro’s te veel betalen is geen uitzondering en volgens veel verenigingen zouden deze winstmarges dringend aan banden moeten gelegd worden.

Gebrek aan concurrentie zorgt voor blijvende stijging

Door het feit dat er een enorm tekort is aan concurrentie kunnen de winstmarges dan ook ongehinderd blijven stijgen. De banken halen aan hiermee hun solvabiliteit te verbeteren maar voor de woningmarkt is dit eigenlijk alles behalve gunstig. Door de aanhoudende crisis was er voor de woningmarkt niet echt een goed vooruitzicht en hypotheken die onnoemelijk duur zijn doen hier zeker geen goed aan.

Overheid moet ingrijpen

Volgens sommigen zou de overheid dringend moeten ingrijpen bij dit fenomeen. Ze vinden dat de banken al winst genoeg maken en willen dringend maatregelen die getroffen zouden moeten worden door de overheid. Momenteel is hier echter nog geen sprake van waardoor eigenaars te veel blijven betalen.

Daling van de woningprijzen

Volgens velen is er de komende jaren een sterke daling voorzien van de woningprijzen, onder meer door de vermindering van de koopkracht van de mensen. De crisis heeft heel wat werkloosheid meegebracht en een lening krijgen voor een woning is allesbehalve makkelijk. Ze voorzien dus dat de huizenprijzen niet anders zullen kunnen dan dalen want anders zullen sommige huizen nooit verkocht geraken. Of dit daadwerkelijk een feit zal zijn valt nog af te wachten want een aantal jaren geleden had men ook soortgelijke voorspellingen gedaan maar tot nu zijn deze nog niet uitgekomen, integendeel zelfs…De prijzen van de huizen, gronden en appartementen zijn de laatste jaren nog fors gestegen.

Mag ik ook geld lenen als ik een hypotheek heb?

Bij het afsluiten van een hypotheek gelden tegenwoordig strengere regels dan men gewend was. Niet alle hypotheekvormen worden door de belasting geaccepteerd voor wat betreft een aftrek. De regels voor aftrek liggen vast rond de annuïteiten.

U koopt een huis en wilt graag verbouwenhypotheek

Laten we aannemen dat u een huis koopt, dan neemt u een hypotheek. Dat betekent dat u zich heel goed informeert en besluit om een hypotheek af te sluiten bij die aanbieder waar u denkt het beste aanbod en de beste voorwaarden te krijgen. U weet dat u met deze hypotheek niet de verbouwing kunt uitvoeren die u zo graag wilt.
Wat nu? U hebt uiteraard de mogelijkheid om de verbouwing uit te stellen. U kunt ook overwegen om eens te informeren of een 2e hypotheek haalbaar is. Want als u die voor een verbouwing gebruikt, is ook hier een grote kans op aftrek van de rente bij de belasting. Een derde mogelijkheid is een doorlopend krediet.

Uw inkomen is bepalend
Uitgangspunt bij de vaststelling van uw kredietwaardigheid is uw inkomen en dat van uw partner. Hoe beter dit is, hoe hoger uw krediet kan zijn. Het is een kwestie van goede informatie inwinnen, goed afwegen en verstandig beslissen.
Naast uw hypotheek kunt u extra geld lenen. De vraag is wat voor u de beste oplossing zal zijn. Het doorlopend krediet heeft als voordeel dat u steeds weer het afgeloste bedrag op kunt nemen. Nadeel is dat de rente niet aftrekbaar is. Besluit u een 2e hypotheek te nemen dan kan de rente wel afgetrokken worden wanneer u kunt aantonen dat u het geld heeft gebruikt voor die verbouwing. Het luistert dus wel nauw. Misschien doet u er het best aan om eerst alles op een rij te zetten. Alle voors en tegens. Feit is dat u naast uw hypotheek nog steeds een andere lening kunt afsluiten. Welke? Dat zal van de omstandigheden afhangen.

Bron afbeelding

De DUO hypotheek

De woningmarkt wordt flink door elkaar geschud de laatste tijd. Feit is dat er heel wat gaat veranderen wat betreft de renteaftrek. Door dat ook de markt nogal in beweging is en met name de starters met veel twijfels leven, komt de nieuwbouw en de doorstroom niet echt op gang. Maar er zijn lichtpuntjes.

Nieuw, de DUO hypotheek
De regering heeft bepaald dat men alleen nog renteaftrek krijgt bij de aankoop van een huis wanneer men een annuïteitenhypotheek afsluit. Dat wil zeggen dat het opgenomen bedrag na 30 jaar volledig moet zijn terugbetaald.
Overleg tussen de partijen en de minister van Volkshuisvesting heeft opgeleverd dat er wat lucht in deze regel is geblazen. De DUO hypotheek is daar een voorbeeld van. Men koopt een huis maar kan de hoge maandelijkse lasten nog niet aan. Dat geldt met name voor starters. Dan is er nu de optie om twee hypotheken tegelijkertijd af te sluiten. Een annuïteitenhypotheek en een aflossingsvrije.

Hoe werkt een DUO hypotheek?
Men koopt een huis van bijvoorbeeld 200.000?. Men neemt twee hypotheken. U lost iedere maand het vastgestelde annuïteitenbedrag af en hebt dus na 30 jaar de schuld volledig afbetaald.

Omdat dat hoge maandbedrag nog niet haalbaar is, sluit men een tweede hypotheek af van, maar nu aflossingsvrij. Iedere maand stort de bank de helft van het af te lossen bedrag op uw rekening, waardoor u zelf in principe de helft van maandbedrag moet betalen. Het door de bank aan u verstrekte maandelijkse bedrag wordt als schuld vastgelegd in de 2e hypotheek, zodat u na 30 jaar een restschuld heeft van in principe 100.000?. Dat bedrag moet u dan nog aflossen. Uiteraard is er over dit bedrag geen renteaftrek mogelijk. Op deze manier kan een starter en een huis kopen en de gehele renteaftrek gebruiken.

Nog even snel profiteren van superlage rente

Wie nu besluit een huis te kopen, profiteert niet alleen van de lage huizenprijzen, maar ook van de momenteel heersende lage rente op hypotheken. Het lijkt erop dat de hypotheekrente gaat stijgen en naar verwachting hebben de huizenprijzen zo ongeveer hun laagste punt bereikt. Een goed moment om serieuze plannen voor de aankoop van uw droomhuis nu om te zetten in daden.

Verhoging hypotheekrente
Na een lange periode van dalende hypotheekrentes, verhoogden diverse geldverstrekkers in de afgelopen weken de hypotheekrente. Weliswaar kleine verhogingen die variëren van 0,15 tot 0,3 procentpunt, maar volgens analisten, die kijken naar de langetermijnrente, ziet het ernaar uit dat er een eind komt aan de nu al heel lang durende lage hypotheekrente. Zij baseren hun mening op de stijging van de kapitaalrente; de rente dus die de overheid moet betalen voor staatsleningen.

Dat de kapitaalsrente stijgt, zien diverse analisten als een teken van een toenemend vertrouwen in het herstel van de economie in Europese en Amerika.

Afwegen en shoppen
Het besluit om een starterswoning te kopen of om door te stromen naar een duurder huis is geen abc-tje. U zult de voor- en de nadelen tegen elkaar willen afwegen en moet dan ook nog eens een inschatting maken over ontwikkelingen in de toekomst. Een onafhankelijk en deskundig advies kan u helpen bij de besluitvorming. Het gaat bij hypotheken altijd om grote bedragen. Daarom is het ook goed om rentetarieven met elkaar te vergelijken. Verdiep u bij een hypotheekofferte ook in de bijbehorende voorwaarden. Een van die voorwaarden kan zijn, dat het aangeboden rentetarief tijdens de bedenktijd niet verhoogd kan worden. Ook niet als de betreffende geldverstrekker besluit om voor toekomstige hypotheken de rentetarieven te verhogen.

Nemen pensioenfondsen hypotheken over?

De regering onderhandelt met de pensioenfondsen over hun rol in de toekomstige woningmarkt. Er is sprake van overname van de hypotheken waarvoor de Nationale Hypotheek Garantie geldt door de pensioenfondsen.

Wat betekent dat voor mij?
Hebt u een hypotheek met NHG dan kan er van alles gaan veranderen. De overheid wil in principe terugtreden en een nieuw garantiestelsel laten bouwen door de pensioenfondsen. Normaliter geldt bij dergelijke grootscheepse beleidsveranderingen dat die ingaan voor nieuwe klanten. Dat oude klanten onder dezelfde voorwaarden worden meegenomen. Belangrijk is om goede informatie te hebben. Advies vragen bij uw hypotheekgever is zeker aan te bevelen.

Blijft het hier bij?
Gaat het er alleen om dat de pensioenfondsen de overheid ontlasten door de garantie over te nemen? Dat valt te bezien, want een pensioenfonds moet aan voorwaarden voldoen, zoals een bepaald percentage winst over het belegde vermogen. Men zal dus niet soepel zijn, maar proberen om bij een garantie zo veel mogelijk zekerheid te hebben. Waar de overheid ook moet kijken dat er genoeg huizen worden gebouwd, zal een pensioenfonds veeleer kijken naar de risico’s.

Wie weet is dit een eerste stap in een veranderingsproces waarbinnen men in de toekomst de gespaarde pensioengelden kan of mag inzetten als onderpand voor een hypotheek, waardoor een garantie krijgen makkelijker zal worden. Of mag men zelfs een deel van het tegoed gebruiken om af te lossen? Of dat verstandig is, is weer een heel andere vraag.

Feit is dat er belangrijke wijzigingen aan staan te komen en dat men er heel goed aan doet op tijd informatie in te winnen. Om goed te kijken wat deze veranderingen precies voor u betekenen en of er ook andere mogelijkheden zijn. Een goed adviseur is daarbij zeker zijn geld waard, want een foutje kan misschien wel eens duur uitvallen.

Uw familie als hypotheekverstrekker?

Wie een hypotheek afsluit, denkt eerder aan een bank of verzekeraar dan aan de eigen familie. Toch is het mogelijk om een lening af te sluiten waarbij de ouders of andere familieleden de geldverstrekkers zijn. Dit kan veel voordelen bieden op voorwaarde dat alles goed is vastgelegd en alle afspraken duidelijk zijn.

Strenge voorwaarden
Een hypotheek die u afsluit met een familielid als geldverstrekker moet aan dezelfde voorwaarden voldoen als een hypotheek die u zou afsluiten bij een bank of verzekeraar. Zo kan de belastingdienst vragen om sommige gegevens over de geldlening die u wel paraat moet hebben. Banken hebben deze gegevens automatisch in hun bestanden staan, u moet hier zelf voor zorgen.

Belastingdienst
Gegevens die de belastingdienst kan vragen zijn onder meer de rente die maandelijks is betaald en hoelang de maximale looptijd van de lening nog duurt. Het gaat om gegevens die niet zo moeilijk te achterhalen zijn, maar u moet ze wel kunnen leveren. Als dit niet lukt, riskeert u namelijk dat de rente van de hypotheek niet langer aftrekbaar is in box 1.

Notaris
Vanzelfsprekend kunt u geld van familie lenen zonder dat de notaris eraan te pas komt. Dit wordt ook wel een onderhandse lening genoemd. Het is echter verstandiger om de lening bij de notaris vast te laten leggen als een hypothecaire inschrijving. Dan staan de afspraken tussen u en het familielid dat het geld verstrekt duidelijk op papier en kan er later geen ruzie ontstaan over de voorwaarden.

Hypothecaire inschrijving
Daarnaast kunnen de dingen natuurlijk altijd anders lopen dan u van tevoren heeft voorzien. Dan is het fijn om te weten dat bij een hypotheek diegene die u het geld heeft geleend voorrang heeft op andere schuldeisers. Alleen wanneer u ook een hypotheek heeft afgesloten bij een bank, kan deze tegelijkertijd geld terugvorderen.

Hypotheek aflossen goed idee?

Steeds meer mensen besluiten om een gedeelte van hun hypotheek af te lossen. Zeker wanneer de rente van de hypotheek hoog is, kan het voordelig zijn om een gedeelte alvast af te lossen. Of aflossen in uw geval verstandig is, hangt van verschillende factoren af.

Hoe hoog is de hypotheekschuld?
In het algemeen geldt dat het voordeliger is om de hypotheek af te lossen als er sprake is van een relatief kleine hypotheekschuld.

Hoe hoog is de hypotheekrente?
Ook de hoogte van de hypotheekrente is van belang om de vraag of aflossen van de hypotheek zin heeft, te kunnen beantwoorden. De hypotheekrente ligt nu erg laag. Als u destijds een hypotheek heeft afgesloten met een relatief hoge hypotheekrente, is het vaak verstandig om de hypotheek vervroegd af te lossen. U moet dan wel rekening houden met eventuele boetes die de hypotheekverstrekker kan opleggen.

De hoog is de spaarrente?
De lage spaarrente die momenteel door de banken wordt uitgekeerd, is eveneens een goede reden om de hypotheek versneld af te lossen. Vaak ligt de spaarrente onder de jaarlijkse inflatie en levert vermogen op spaarrekeningen per saldo bijna niets op. Wanneer u besluit om vermogen te investeren in het aflossen van de hypotheek is het wel verstandig om na te gaan of u dit geld op de korte- of langetermijn niet nodig heeft.

Welke WOZ-waarde heeft de woning?
Wanneer de woning een hoge WOZ-waarde heeft, wordt het al snel voordeliger om de hypotheek versneld af te lossen. De WOZ-waarde is namelijk de grondslag voor de hoogte van het eigen woningforfait en over de waarde van het eigen woningforfait kunt u fiscaal geen hypotheekrente aftrekken.

Hoeveel verdient u?
De belastingschaal is ten slotte eveneens bepalend, want lagere inkomens kunnen fiscaal minder aftrekken. Voor inkomens in de lagere belastingschalen is aflossen daarom eveneens interessant.

Mijn toekomst in mijn eigen huis?

Het wordt de huizenkoper wel erg moeilijk gemaakt. Crisis na crisis, dalende huizenprijzen en dan nog de veranderingen in de renteaftrek. Feit is echter dat het kopen van een huis niet afhangt van veel van deze factoren, maar van gevoel en geluk. Men ziet een eigen huis als een vorm van bevestiging dat het goed gaat. Het geeft een gevoel van onafhankelijkheid en van welstand. Dus zullen er altijd mensen op zoek zijn naar een huis, ongeacht de omstandigheden. Dat was het duidelijkst toen de huizenprijzen per dag stegen en er desondanks horden kopers op huizen afkwamen.

Hoe ziet mijn toekomst er uit?
Dat zouden we graag willen weten. Wat we weten is dat de toekomst er anders uit zal zien dan het verleden. Arbeidscontracten veranderen, zoals ook het aanbod van werk wijzigt. Dat kan bijvoorbeeld betekenen dat men over een paar jaar moet verhuizen omdat men ergens anders een baan heeft geaccepteerd.

Dat zijn belangrijke gegevens, want aan de hand daarvan kan men plannen. Hoeveel geld willen we aan een eigen huis uitgeven is van een heel andere orde dan hoeveel hypotheek kunnen we krijgen. Hier begint de verandering, want uitgaan van wat er mogelijk is, zorgt ook voor minder druk als het eens iets minder goed gaat.

Kan ik me indekken?
Dan die andere belangrijke vraag. Hoe kan ik me indekken tegen rampen? Men verzekert uiteraard het huis en de inboedel. Men spaart voor later (pensioen), maar denkt men ook aan arbeidsongeschiktheid of werkloosheid? Ook daar kan men zich tegen verzekeren. Ja, het is niet goedkoop, maar het zorgt wel voor rust. Gaat het een keer fout dan zitten we niet met de ellende.

Indekken betekent nadenken alvorens te handelen en niet vanuit emotie handelen. Niet meer uitgeven dan er haalbaar is en alles goed verzekeren is een anker voor die toekomst.