Op Hypovast vindt u uitgebreide informatie over het verkrijgen van de juiste financiering voor uw woning. Dit wanneer u een nieuwe woning wilt kopen, uw huidige hypotheek wilt oversluiten of wanneer u bestaande hypotheek wilt verruimen voor bijvoorbeeld een verbouwing. Een hypotheek lijkt voor sommigen erg ingewikkeld. Het is onze kracht om dit voor u op een duidelijke manier uit een te zetten. Het ontwikkelen van een hypotheek zien wij als een "jas die u goed moet passen".

Om een hypotheek voor u op maat te maken is het belangrijk uw gedachten en motieven te weten over een aantal zaken. Een aantal afwegingen die de revu passeren zijn:

- welk rentevariant, hoe lang staat de rente vast, wat zijn de gevolgen van renteschommelingen
- wilt u geheel, gedeeltelijk aflossen en hoeveel risico wilt u hiermee lopen
- wat zijn de gevolgen van inkomensveranderingen zoals arbeidsongeschiktheid, WW, pensioen etc.
- Wat is uw toekomstbeeld en hoe past uw hypotheek hierin

Deze gelden natuurlijk niet alleen bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek maar ook als u reeds een hypotheek heeft. Voldoet uw huidige hypotheek nog aan uw wensen en situatie.

Extra aflossen?

Soms kan het allemaal heel verwarrend zijn. Moet je nu wel of niet extra aflossen? Loont extra aflossen als je een boete moet betalen? Wat levert het uiteindelijk op?

Aflossen
Bij hypotheken geldt dat je wanneer je extra of sneller aflost een boete moet betalen. Die bedraagt over het algemeen tussen de 10 en 15% over het extra afgeloste bedrag. Het loont om de hypotheekakte goed door te lezen, want het is ook mogelijk dat je per jaar een bepaald bedrag boetevrij mag aflossen. Er zijn zelfs al hypotheken op de markt waarbij geen boete meer wordt opgelegd. Voorwaarde is wel dat het geld voor de extra aflossing niet uit een tweede hypotheek of een lening komt, maar aantoonbaar spaargeld is of een erfenis enzovoorts.

Minder maandlast
Bij een gewone hypotheek betekent extra aflossen dat het openstaande bedrag kleiner wordt en daarmee dus, op den duur, ook de maandlast. Bij een spaarhypotheek of een hypotheek waarbij aan het eind van de looptijd wordt afgelost, is dat natuurlijk anders. Hier kan overleg met de hypotheekverstrekker uitkomst bieden. Bij een annuïteitenhypotheek levert het tijdens de eerste jaren minder op, aangezien in de periode het grootste deel van de maandelijkse betaling uit rente bestaat die aftrekbaar is. Wordt het maandbedrag lager dan wordt dus ook dat renteaandeel lager.

Keuze
In principe kun je stellen dat extra aflossen gunstig is en de schuld vermindert. Toch is het ook een kwestie van even alles goed op een rij zetten en kijken wat het uiteindelijk oplevert. Pas dan kun je een goed besluit nemen. Dat is zeker het geval wanneer het om een substantiële extra aflossing gaat. Pas op dat een boetebeding of een vermindering van het aftrekbare deel uiteindelijk er voor zorgen dat het resultaat gering of mogelijk zelfs negatief uitvalt.

Tips voor een betaalbare hypotheek

We leven in een tijd waarin de hypotheekrente zeer laag is, terwijl we tegelijkertijd ervaren dat heel wat hypotheeknemers in een zogenaamde ‘onder water’ situatie zitten. Voor toekomstige hypotheeknemers zijn hier wat tips uit te distilleren.

Nieuwe hypotheek
1. Neem een zo laag mogelijke hypotheek. Zoals de ervaring nu laat zien, zijn vooral mensen met tophypotheken in de problemen geraakt.

2. Zorg voor goede verzekeringen rondom de hypotheek. Dat geldt met name voor zzp-ers en zelfstandigen. Word je werkloos of (tijdelijk) arbeidsongeschikt dan krijg je met een lager inkomen te maken. Ben je goed verzekerd, valt dat mee.

3. Onderhandel met banken. Er zit nog steeds ruimte in de rente. Ruimte naar beneden. Lukt het om 0,2 of 0,3 procent minder rente te krijgen, dan is dat op 30 jaar veel geld.

4. Laat je door de lage rente niet verleiden om kortdurende hypotheken af te sluiten, maar kies voor 30 jaar. Neem je nu een aanbod van 3% voor 10 jaar, dan moet je in 2024 een nieuwe hypotheek nemen. Wat als de rente dan 12% is?

5. Koop een huis waar voor de toekomst ruimte is om te verbouwen. Dat is beter dan nu een groter huis te nemen met een hogere hypotheek.

6. Let op of er een boetebeding bij extra aflossing in de akte staat. Probeer daarover te onderhandelen. Spreek bijvoorbeeld een maximaal vrij aflosbaar bedrag per jaar af.

Geld
Een hypotheek is een schuld. Is de maandelijkse aflossing laag dan wordt dat in de toekomst geen zware last. Is er sprake van een fors bedrag dan mag er niets gebeuren of het gaat de verkeerde kant op. Dromen is prima, maar wel met verstand. Trap nooit met open ogen in de val van meer dan wat kan, want dan word je later op een pijnlijke wijze wakker.

Hypotheekadviseurs op de schop?

Vanaf 1 januari 2016 moeten hypotheekadviseurs een verplicht examen afgelegd hebben. Heb je dat niet of ben je niet geslaagd dan mag je het vak niet uitoefenen. De regering wil zo de consument beter beschermen.

Adviseur
Wat betekent dit? Dat heel wat mensen die nu in hypotheekshops werken het certificaat moeten halen. Dat mensen bij banken dat niet hoeven? Of dat iedereen die een hypotheek aanbiedt moet voldoen aan deze eis? Feit is dat dus per 1 januari 2016 duidelijk wordt wie wel en wie geen certificaat heeft. De vraag is of je met certificaat een betere adviseur bent.
Dit lijkt heel onbelangrijk, maar als we dit koppelen aan de mededeling van de AFM dat mensen met een betalingsachterstand onder bepaalde voorwaarden vanaf 1 januari 2015 een gratis advies kunnen krijgen, dan wordt het interessant.

Gratis?
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft besloten dat mensen die door een daling van hun inkomsten een betalingsachterstand oplopen, gratis advies in kunnen winnen. Dat is nu niet zo want voor ieder advies moet je betalen. Tot voor kort was het zo geregeld dat het advies betaald werd door de hypotheekverstrekker. Dat leidde wel eens tot misverstanden. Voor wie was het advies gunstig? De klant of de hypotheekverstrekker? Dus werd het veranderd en moet je nu voor een advies zelf betalen.

Voorwaarden
Het wordt binnenkort gratis wanneer duidelijk is dat de hypotheeknemer zelf geen invloed kan uitoefenen op de verandering van inkomen. Denk aan werkloosheid, scheiding, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van een partner. Belangrijk bij zo’n advies is dat je bij een vertrouwde adviseur terecht kunt. Die je ook goed geadviseerd heeft toen je de hypotheek afsloot. Voorwaarde is dan wel dat die adviseur zijn certificaat behaald heeft. Want anders zul je je tot een ander moeten wenden.

Rentevast hypotheek succes

De rentevast hypotheek blijkt een waar succes te zijn geworden. Uiteraard hangt dit samen met de veranderingen in de renteaftrek. Maar mogelijk ook omdat zij die een nieuwe hypotheek afsluiten langer gebruik willen maken van de lage rente waar we nu mee te maken hebben.

Starters
De huizenverkoop stijgt weer. Het aantal starters overtreft de verwachtingen. De huizenprijzen stijgen ook weer. Ondanks de verlaging van de grenzen van de NHG. Dat beloofd heel wat voor de komende tijd. Gelukkig lijkt ook een einde aan de stijging van de werkloosheid te komen en vinden mensen weer een arbeidsplaats. Dat kan helpen het aantal onder water staande woningen te verminderen. Toch staat de zon nog lang niet hoog aan de hemel. Er zijn nog heel wat donkere wolken te zien.

OECD
De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OECD) blijft maar hameren op het feit dat de Nederlandse schuld te hoog is en dat een belangrijke oorzaak te vinden is in de enorme hypotheekschuld. Daarnaast wordt de druk van buitenaf om de renteaftrek te verminderen groter. Zelfs nu langzaam alles weer wat rustiger wordt op financieel gebied.

Wat te doen?
Niemand zal uiteindelijk aan de dans kunnen ontspringen, maar je kunt wel zolang mogelijk en zo goed mogelijk gebruik maken van de kansen en mogelijkheden die er zijn. Door nu te kiezen voor een ‘uitbouw-huis’ zet je een mooie stap in de toekomst. Zoek een huis dat past bij het inkomen, maar dan wel een huis met een grotere tuin. Dat biedt kansen voor uitbouw wanneer over een paar jaar de kinderen groter zijn of wanneer het gevoel ontstaat dat je iets groter zou willen wonen. Je maakt zo gebruik van de huidige aftrek via de annuïteitenhypotheek. Je neemt in de toekomst het afgeloste bedrag of een deel ervan weer op voor woningverbetering.

Nationale Hypotheek Garantie

Om de koop van een woning ook voor mensen met lagere inkomens mogelijk te maken is ooit de Nationale Hypotheek Garantie in het leven geroepen.

Voordelen
De voordelen van de NHG zijn duidelijk. Omdat niet iedereen een inkomen heeft waaraan de bank zo maar een hypotheek wil koppelen, was er een borg nodig. Doordat ouders of anderen vaak niet in staat bleken als borg te voldoen, werd de NHG ontwikkeld. Vanaf nu stond en staat een speciaal daarvoor opgerichte stichting garant als borg bij het aanvragen van een hypotheek.

Voorwaarden
Uiteraard zijn hier de nodige voorwaarden aan verbonden, zoals een maximale hoogte. De NHG wordt ook niet voor niets verstrekt. Je moet 6% van de koopsom betalen.
Wat wel een voordeel is, is dat de hypotheekrente lager ligt voor een huis met een NHG. Dat heeft uiteraard met het feit te maken dat de bank een grote zekerheid heeft haar geld terug te krijgen.

Nadelen
Een nadeel is dat de voorwaarden kunnen veranderen. Dat gebeurt op 1 juli 2014. Vanaf die dag is de maximale hoogte vastgelegd op 250.000€ + de 6% kosten. Je kunt dus geen hypotheek krijgen die boven dat kwart miljoen uitkomt. Verder geldt dat er kosten bijkomen. Deze bedragen rond de 1% van de openstaande hypotheeksom.

Veranderingen
Naast de verlaging van het maximale hypotheekbedrag per 1 juli 2014, zal het bedrag verder verlaagd worden per 1 juli 2015 en 1 juli 2016. Uiteraard voor nieuwe aanvragers.

Blijft een lening
Mocht het huis bij verkoop (of executie) niet voldoende opbrengen om de hypotheek af te lossen dan zal de NHG het resterende bedrag voldoen. Dat betekent echter niet dat je er dan vanaf bent, want de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen zal een schikking met je treffen om de betaling van het restbedrag te regelen.

Gaat de rente omhoog?

De laagste rente die op dit moment wordt aangeboden ligt bij 2,2%. Natuurlijk geldt deze rente bij een eenjarig contract, maar het is wel indicatief.

Handelen
Op de beurzen wordt gespeculeerd op een renteverhoging. Want men vindt dat de euro te sterk is. Openlijk wordt al gezegd dat de baas van de ECB, Draghi, de rente zeker niet verder kan verlagen.
Tegelijkertijd geldt dat de banken bang zijn om veel kredieten te verstrekken. Hierdoor hoopt het goedkope geld zich op. Dit is dus een ideale tijd om te handelen en om een huis te kopen.

Onderhandelen
Ga daarbij nooit over een nacht ijs. Neem wat vrije tijd en maak een paar afspraken bij verschillenden banken. Vraag niet alleen naar een offerte, maar begin ook al met onderhandelen. Want er zit lucht in de rente. Stel het lukt om van het aangeboden percentage 0,2% af te snoepen. Over een periode van 360 maanden (30 jaar) kan dat heel wat geld schelen.

Goedkoop
Het is heel lang geleden dat de rente zo laag was en geld dus zo goedkoop. Voor een 30-jarige annuïteiten hypotheek met NHG is de laagste rente 4,5%. De hoogste ligt tussen 5,65 en 6,35%. Met name de vier grote banken liggen in de hogere rentepercentages. Wat ook een rol speelt is de hoogte van de hypotheek. De genoemde percentages gelden bij 100%. Bij bijvoorbeeld 90% zonder NHG is de laagst aangeboden rente nu 5,00%.

Renteaftrek
De renteaftrek staat onder druk. Dat zal de komende jaren zo blijven. Er is dus een hele eenvoudige regel. Hoe lager de lasten van de hypotheek, hoe beter. Is er iemand die een bedrag wil schenken? Dat mag tot 100.000€. Dit is echter wel een tijdelijke regeling. Dus ook hier geldt, wachten kost geld.

Tijd voor verandering?

De OESO, de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling, heeft weer bij de Nederlandse regering aangedrongen op een herziening van het hypotheekbeleid. Men vindt de schuldenlast te hoog en de aftrek te genereus. Zou alleen deze organisatie dit roepen dan valt het allemaal mee. Maar ze verbinden zich met de Europese Commissie en de Europese Centrale Bank.

Nieuw beleid?
Feit is dat zelfs de grootste verdediger van het heilig huisje hypotheekrenteaftrek, de VVD, van haar geloof gevallen is. Een regering onder leiding van een VVD premier (Rutte) heeft de eerste stap gezet om de renteaftrek op den duur af te schaffen. Een relatief gezien kleine stap wat betreft de renteaftrek. Een veel grotere stap wat betreft de voorwaarden. Desondanks blijft de druk op de overheid toenemen nog meer te doen. Dat zal bij een volgende regering voor beleidswijzigingen kunnen leiden.
Kijk maar naar de pensioenleeftijd. De eerste stap was verhogen naar 67 jaar in fases. Rutte c.s. wil dat nu versnellen naar 67 in 2021.

Gevolgen
De gevolgen zullen op den duur niet uitblijven. De vraag is nu afwachten of een voorschot nemen? Afwachten lijkt lucratief, maar is dat ook zo? Voor hen die nu een aflossingsvrije hypotheek hebben, lijkt nog niets aan de hand. Wat als de voorwaarden over 4 of 5 jaar veranderen? Dan is de rente waarschijnlijk hoger dan nu en wordt een overstap duur. Dus nu kijken wat een overstap kost, kan geen kwaad. Het biedt die informatie die nodig is om te overwegen wat het beste en wat haalbaar is. Voorkomen is toch beter dan genezen?

Rente
De directeur van de Nederlandse Bank dhr. Knot zinspeelt zelfs op een volgende rentedaling door de ECB. Dat zou een volgende rentedaling voor de hypotheekrente kunnen betekenen. Zeker een moment om alles opnieuw te overdenken.

Hoelang leg ik mijn hypotheek vast?

Een van de vele vragen waar een koper mee worstelt is de duur van de hypotheek. Aangezien er heel wat varianten aangeboden worden, is dit vaak iets waar je echt even over moet nadenken.

10 of 30 jaar?
Biedt de hypotheekaanbieder de mogelijkheid om te kiezen voor een looptijd van 30 jaar? Zo ja, tegen welke rente? Met name nu de annuïteitenhypotheek zo bepalend is geworden voor de renteaftrek, is dit een zeer belangrijke vraag.
Maar misschien is 10 jaar een veel betere keuze. Omdat je dan na afloop van de hypotheek een hogere verkoopwaarde hebt, waardoor een hoger bedrag mogelijk wordt om zo een verbouwing te betalen of energiebesparende maatregelen door te voeren. Gebeurt dat namelijk op de goede manier dan is die nieuwe hypotheekrente ook aftrekbaar.

Nieuw
De hypotheekverstrekkers reageren natuurlijk ook op de veranderingen. Zo wordt nu de zogenaamde Plafondrente aangeboden. Dat betekent dat er een vastgesteld plafond is voor de te berekenen rente. Mocht de rente hoger zijn, dan betaal je nooit meer dan het afgesproken plafond. Daalt de rente dan daalt de maandelijkse betaling mee.
Dus, stel dat het plafond 5% is en de rente stijgt naar 10%, dan stijgen de lasten niet mee. Daalt de rente naar 4%, dan dalen de lasten wel mee.

Informatie loont
Het loont om hierover informatie in te winnen. Op dit moment is de rente laag, maar dat zal niet altijd zo blijven. Met name wanneer de keuze op een kortere looptijd dan 30 jaar valt, kan dit een interessant gegeven worden. Want met zo’n vastgelegde plafondrente kan optimaal gebruik gemaakt worden van eventuele toekomstige renteverlagingen.
De huizenmarkt is op dit moment uitermate gunstig om te kopen. Met een goed gekozen hypotheek kan dan ook over een paar jaar blijken dat je een echte spekkoper bent.

Nieuwe aanbieders drukken hypotheekrente

Doordat de banken ook zichzelf geen dienst hebben bewezen met de crisis en nu strengere richtlijnen opgelegd gekregen hebben, zijn er gaten ontstaan op de hypotheekmarkt waar buitenlandse investeerders en verzekeringsmaatschappijen instappen.

Wat betekent dat?
Voor degene, die nu een hypotheek wil afsluiten is dit goed nieuws. Meer aanbieders, met name buitenlandse aanbieders zoals het Britse Venn Partners, zorgen voor lagere rentes. Dat is voordelig voor de hypotheeknemer. Uiteraard is het zaak goed op de voorwaarden te letten. Naast deze Britse aanbieder zijn ook verzekeringsmaatschappijen actief of actiever geworden met het aanbieden van hypotheken. Logisch want het is een lucratieve markt, waar ieder jaar miljarden omgaan.

NHG
Een ander opvallend iets is dat de Nationale Hypotheek Garantie steeds minder aantrekkelijk wordt. Het lijkt er op alsof deze extra ondersteuning langzaam wordt afgebouwd. Blijkbaar is ook het rijk geschrokken van het grote aantal hypotheken dat onder water is komen te staan. Voor starters en mensen met een lager inkomen is deze terugtrekkende beweging natuurlijk minder prettig. Met NHG is het makkelijker een hypotheek te krijgen. Feit is dat geen NHG een hogere rente betekent.

Rentepercentages
Doordat de banken het geld bijna voor niets kunnen lenen bij de Europese Centrale Bank zijn de rentes op hypotheken laag. Met NHG schommelen ze tussen 2,4% voor een jaar en 4,8% voor 30 jaar. Zonder NHG kan dat 0,4% hoger liggen.
Nieuwe aanbieders willen uiteraard snel een stukje markt veroveren en zullen dus waarschijnlijk korte tijd stunten met hun tarieven. Dat kan, wel goed op de voorwaarden lettend, een hypotheek opleveren die lager ligt dan die 4,8% die nu als laagste wordt aangegeven.
Vol alle duidelijkheid 4,8% is het laagste percentage voor 30 jaar. Het hoogste is 6,3%. Dat is dus een verschil van anderhalf procent voor dezelfde periode.

De goedkoopste hypotheek

Gelet op alle veranderingen lijkt het verstandig om op zoek te gaan naar de goedkoopste hypotheek. De hamvraag is natuurlijk waar die te vinden is.

Goedkoop of duurkoop?
Maar al te vaak blijkt iets wat goedkoop lijkt uiteindelijk duurkoop te zijn. Dat kan ook gebeuren bij een op internet aangeboden hypotheek, want niet altijd worden de extra kosten, zoals de premie voor de aanbrenger, direct zichtbaar.
Het kan dus geen kwaad om eens een vergelijkingssite te openen en te zien welke verschillen er zoal zijn. Zo zal een een-jarige hypotheek ten opzichte van een 30-jarige de helft aan rentelast kosten. Maar wie had gedacht dat er tussen de verschillende aanbieders voor een 30-jarige hypotheek bijna 2 procent verschil zou zitten? Goedkoopste 5%, duurste 6,75%.

Onderhandelen
Wat we inmiddels ook weten is dat onderhandelen loont. Begin bij de eigen bank. Vraag om een offerte. Ga dan naar een concurrent. Vervolgens naar een filiaal van de eigen bank in een andere gemeente en misschien nog naar een andere concurrent. Op die manier krijg je inzicht in mogelijkheden.
Kies de beste er uit, ga naar die bank en start de onderhandelingen. Iedereen wil graag een hypotheek slijten, zeker voor 30 jaar. Geeft men een beetje extra prijs, bijvoorbeeld 0,2% minder, dan scheelt dat heel veel geld.

De lage rente
De voorzitter van de Europese Centrale Bank, de heer Draghi, heeft duidelijk gemaakt dat de lage rente nog even zal aanhouden. Maar op de beurs begint de langdurende rente langzaam weer te stijgen. Daar zullen banken gebruik van maken om eventueel de hypotheekrente te verhogen. Wachten of er nog een verlaging komt, kan dan ook geld kosten.
Maak gebruik van het moment. Door informatie binnen te halen, goed te vergelijken en te onderhandelen, is er nu heel veel geld te verdienen.