Verborgen gebreken

Veel mensen kopen een huis op gevoel. Ze vinden het mooi, de omgeving is goed, de prijs aantrekkelijk, het past bij het gezin of bij de plannen voor de toekomst. Velen vergeten daarbij dat een huis gebreken kan vertonen.

Gebreken
Sommige gebreken zijn direct en goed zichtbaar, zoals scheuren in de muur, een verzakking of een slecht dak. Andere gebreken komen pas na een tijd boven water, zoals een lek in een waterleiding achter een betegelde wand of slechte elektrische bedrading. Komt het probleem pas na een paar jaar naar buiten, bijvoorbeeld doordat het lek langzaam zichtbaar is geworden bij de buren die een muur hebben die beschimmeld is, dan ontstaan er problemen. Wanneer de buren de muur laten repareren, wordt al snel duidelijk dat het probleem wordt gecreëerd door de lekkende waterleiding. De buren zullen de schade dan ook op jullie willen verhalen.

Verborgen gebreken
Het kan veel erger zijn, zoals een constructie die onder druk staat omdat iets niet goed gebouwd is, zoals een dunne houten balk op een plek waar een dikke ijzeren balk zou moeten zitten. Dit soort verborgen gebreken zijn onder bepaalde voorwaarden op de vorige eigenaar te verhalen. Belangrijk is door een deskundige vast te laten stellen wat het gebrek is en waarom het een gebrek is. Daarna moet je de vorige eigenaar met een aangetekende brief, met daarbij de bijlage van het rapport, in ‘gebreke stellen’ en vragen de kosten te betalen. Mocht het overleg tot niets leiden, dan kun je naar de rechter stappen en om restitutie vragen. Let wel op dat de juridische kosten niet uiteindelijk hoger zijn dan het gevraagde bedrag.

Tip
1. Laat altijd een bouwkundig rapport maken voordat je daadwerkelijk een pand koopt.
2. Sluit je aan bij een belangenvereniging, zodat je hulp hebt bij dit soort gevallen.

Gaat de maximale hypotheek nog verder omlaag?

Maximale hypotheek
De vele veranderingen op hypotheekgebied kunnen tot enige verwarring leiden. Wat kan wel en wat niet meer? Dat geldt ook voor de maximale hypotheek. Voor 2015 geldt dat je maximaal 103% van de koopprijs kunt lenen. De komende 3 jaar gaat dit in stappen terug tot 100% in 2018.

Verder omlaag
Als het aan de Nederlandse Bank en anderen ligt, zal het maximum echter nog verder omlaag gaan, waarbij men zelfs over 80% spreekt. Alhoewel het op dit moment nog maar een eerste discussieronde is, lijkt zich toch een overeenstemming te vormen die uit komt op het percentage dat ook in andere, ons omringende, landen gebruikelijk is. Dat zou dan 90% zijn.

Eigen geld
Dat betekent dat het aandeel eigen geld zal gaan toenemen. Nu moet al een deel van de bijkomende kosten uit eigen middelen betaald worden. Een deel dat zal toenemen. Mocht een volgende regering beslissen dat de maximale hypotheek nog verder omlaag moet, dan kan dat snel oplopen naar 10% of zelfs meer.

Huizenprijzen
Deze veranderingen hebben uiteindelijk ook invloed op de huizenprijs. De verwachting is dat die omlaag zal gaan. Voor degene, die een huis heeft, dat verkoopt en een ander huis koopt, hoeft dat geen probleem te zijn. Voor een starter ligt dat anders, aangezien het zelf in te brengen aandeel toeneemt.

Informatie
Ondanks al de veranderingen en discussies zoals over de maximale hypotheek, blijft het, gelet op de uiterst lage rente, voordelig nu een huis te kopen. Wat wel handig is, is om goede informatie in te winnen. Over zowel de hoogte als de duur van de hypotheek, over de verschillen in aanbod en de financiële gevolgen, maar ook over de veranderingen. Op die manier kun je die veranderingen voor blijven en eventuele nadelen voorkomen.

Nieuw huis of verbouwen?

Toekomst
Kijkend naar de toekomst loont het om eens na te denken over het eigen huis. Gaan we, nu de hypotheekrente en de huizenprijzen zo laag zijn, kijken voor een ander, groter of nieuwer huis? Of hebben we genoeg ruimte om het huidige huis uit te breiden door een verbouwing? Denk bij een verbouwing ook aan energiebesparing en energieopwekking, bijvoorbeeld door aardwarmte in combinatie met zonnepanelen.

Subsidie
Vaak weten mensen niet hoeveel energie ze daadwerkelijk verbruiken. Onlangs werd dat nog eens duidelijk in een tv-show waarin BN-ers een week lang anders moesten leven. Zet het verbruik eens op een rij en kijk wat dat per jaar kost. Stel dat dat met 60% of zelfs meer verminderd zou worden, wat is dan de besparing? De volgende vraag is hoeveel subsidie biedt de overheid (rijk en provincie) bij aanleg van zonnepanelen en energiebesparende maatregelen?

Hypotheek
Als we zouden verbouwen, wat moet het dan worden en wat kost zoiets? Vraag een offerte aan bij een bouwbedrijf. Nu alle gegevens binnen zijn, kan er een besluit genomen worden. Ook over de financiering. Omdat er iedere maand op energiekosten fors bespaard wordt, kan misschien de hypotheek verhoogd worden. Zonder meerkosten per maand. Een andere oplossing is het reeds afgeloste deel binnen de bestaande hypotheek op te nemen om de kosten te dekken. Is dat mogelijk? Onder welke voorwaarden?

Informatie
Of is dit het moment om de hypotheek überhaupt te vernieuwen? Om een nieuwe te nemen met een lagere rentepercentage? Ga eens in gesprek met een hypotheekverstrekker om informatie te verkrijgen. Dan kan besloten worden wat het wordt. Een toekomst in een ruimer huis waarbij de gebruikte energie voor een fors deel zelf wordt opgewekt? Zonder dat de maandelijkse kosten de hoogte ingejaagd worden? Het kan mogelijk worden voor hen die de juiste vragen stellen.

De voordelen van een starterslening

Starter op de woning

Een eerste koophuis is voor veel jonge mensen onbetaalbaar omdat hun inkomen niet hoog genoeg is. In veel gevallen moeten zij ook nog een studieschuld aflossen. Een starterslening kan de aankoop van het eerste huis wel bereikbaar maken. Startersleningen worden gegeven aan kopers die een eerste koophuis kopen en tussen een bepaalde leeftijdsgrens zitten. Deze leeftijdsgrens wisselt per gemeente. Ook wisselt het per gemeente of zij een starterslening geven; dit is niet altijd het geval.

Hoe werkt de starterslening?

Een starterslening wordt aangevraagd naast de hypotheek die via een hypotheekverstrekker voor de starterswoning is afgegeven. Deze lening kan maximaal 20% van het aankoopbedrag van het te kopen huis zijn. Het grote voordeel van de starterlening is dat er tijdens de eerste drie jaar na de afsluiting van deze lening, geen rente en aflossing over betaald hoeft te worden. Na drie jaar wordt bekeken of er voldoende inkomen is om wel te beginnen met aflossen en het voldoen van de rente over de starterslening. Als dat niet het geval is, kan een herziening worden aangevraagd waardoor de rentevrije periode verlengd wordt.

Wat betekent de starterslening in de praktijk?

In de praktijk betekent de starterslening dat een koophuis voor een starter nu wel betaalbaar is omdat hij over maximaal 20% van het geleende geld geen rente en aflossing hoeft te betalen. Bij veel jonge mensen groeit het inkomen door de jaren heen of daalt de studieschuld. Daardoor is na drie jaar of langer de rente en aflossing wel te betalen van de starterslening.
Door de lage rentekosten en de prijzendaling binnen de huizenmarkt is het aantrekkelijk om nu een woning te kopen. Met een starterslening wordt dat alleen nog maar aantrekkelijker!

Plafondrente

Op hypotheekgebied gebeurt op dit moment heel veel. Zo wordt sinds kort de zogenaamde Plafondrente aangeboden.

Plafondrente
Zoals het woord al weergeeft, wordt bij deze hypotheekvorm een renteplafond afgesproken. Hoger dan dat rentepercentage kan de rente niet stijgen, wat er ook gebeurt. Daalt de rente echter en komt ze onder dat plafond, dan daalt de hypotheekrente mee. Stel het renteplafond is 5% en de rente staat op 3,4%. Dan betaal je die 3,4%. Stijgt de rente naar 6%, dan blijft die stijging beperkt tot 5%. Een plafondrente kun je voor 5 of 10 jaar afsluiten. Het geldende rentepercentage wordt bepaald door de zogenaamde Euribor. Dat is het rentepercentage dat de Europese Centrale Bank een keer per maand vaststelt en dat de banken onderling gebruiken als rente voor leningen.

Voor- en nadelen
Voordeel is dat je gedurende de hele looptijd zeker bent van een maximale rente. Voordeel is ook dat de rente bij een daling mee kan dalen. Daar kan dus heel wat winst zitten.
Nadeel is dat de rente steeds wisselt, waardoor het maandbedrag niet altijd hetzelfde is. Een ander nadeel is het einde van de looptijd, want het is goed mogelijk dat de rente dan fors hoog kan staan. Vraag is dus of aan het einde van de looptijd weer een nieuw plafond vastgesteld kan worden.

Advies
Alhoewel het op het eerste gezicht een aantrekkelijk aanbod lijkt, kan het zeker geen kwaad hier eerst met een adviseur goed over te praten. Om een duidelijk beeld te krijgen van de voor- en nadelen. Het afsluiten van een hypotheek is een behoorlijk ingrijpende beslissing, die je nooit lichtvaardig moet nemen. Degelijk advies en heldere informatie helpen om een besluit te nemen waar je lang plezier van zult hebben. Ze helpen namelijk ook om veel geld te besparen