Nieuw huis of verbouwen?

Toekomst
Kijkend naar de toekomst loont het om eens na te denken over het eigen huis. Gaan we, nu de hypotheekrente en de huizenprijzen zo laag zijn, kijken voor een ander, groter of nieuwer huis? Of hebben we genoeg ruimte om het huidige huis uit te breiden door een verbouwing? Denk bij een verbouwing ook aan energiebesparing en energieopwekking, bijvoorbeeld door aardwarmte in combinatie met zonnepanelen.

Subsidie
Vaak weten mensen niet hoeveel energie ze daadwerkelijk verbruiken. Onlangs werd dat nog eens duidelijk in een tv-show waarin BN-ers een week lang anders moesten leven. Zet het verbruik eens op een rij en kijk wat dat per jaar kost. Stel dat dat met 60% of zelfs meer verminderd zou worden, wat is dan de besparing? De volgende vraag is hoeveel subsidie biedt de overheid (rijk en provincie) bij aanleg van zonnepanelen en energiebesparende maatregelen?

Hypotheek
Als we zouden verbouwen, wat moet het dan worden en wat kost zoiets? Vraag een offerte aan bij een bouwbedrijf. Nu alle gegevens binnen zijn, kan er een besluit genomen worden. Ook over de financiering. Omdat er iedere maand op energiekosten fors bespaard wordt, kan misschien de hypotheek verhoogd worden. Zonder meerkosten per maand. Een andere oplossing is het reeds afgeloste deel binnen de bestaande hypotheek op te nemen om de kosten te dekken. Is dat mogelijk? Onder welke voorwaarden?

Informatie
Of is dit het moment om de hypotheek überhaupt te vernieuwen? Om een nieuwe te nemen met een lagere rentepercentage? Ga eens in gesprek met een hypotheekverstrekker om informatie te verkrijgen. Dan kan besloten worden wat het wordt. Een toekomst in een ruimer huis waarbij de gebruikte energie voor een fors deel zelf wordt opgewekt? Zonder dat de maandelijkse kosten de hoogte ingejaagd worden? Het kan mogelijk worden voor hen die de juiste vragen stellen.

Een maximale hypotheek nemen?

Nieuw beleid
Wie een woning wil kopen, doet er goed aan naar de nieuwe regels te kijken en zich daarover goed te laten informeren. Want tegenwoordig kan men niet zo maar een maximale hypotheek krijgen. Voor 2015 geldt dat het maximale bedrag bij 103% van de woningwaarde ligt en vanaf 2018 kan maximaal 100% geleend worden. De overheid wil daarmee problemen bij verkoop of bij waardedaling voorkomen. Overigens geldt tevens dat de renteaftrek per jaar met een half procent verlaagd wordt. Voor 2015 betekent dat dat het maximale percentage bij 51% ligt.

Sparen
Onderzoek laat zien dat starters ook geen maximale hypotheek willen, maar eerder geneigd zijn dan maar van de woning af te zien. Steeds meer starters blijken er voor te kiezen eerst te sparen, zodat ze met een eigen aandeel kunnen kopen of op een andere wijze geld te zoeken, zoals bij de ouders. Op die manier willen ze de hypotheek zo laag als enigszins mogelijk houden, waardoor de maandelijkse lasten laag zijn en waardoor een eventuele waardedaling op te vangen is.

NHG grens
Ook de grens om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) daalt. Per 1 juli 2015 wordt het maximaal toegestane bedrag verlaagd naar 245.000€. Dit betekent dat de koopprijs van een woning niet meer dan 231.000€ mag bedragen, want de extra kosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten enzovoorts verhogen dit bedrag tot 245.000€. De verwachting lijkt te zijn dat de NHG de komende jaren in kleine stappen verder omlaag gebracht zal worden.

Gunstig
Ondanks al deze wijzigingen blijft het gunstig om nu na te denken over een eigen woning. De rente is ongewoon laag, waardoor de kosten per maand die een annuïteitenhypotheek met zich mee brengt eveneens laag zijn. Terwijl de huren blijven stijgen, waardoor een woning huren steeds duurder wordt.

Belastingdienst verstrekt geen gegevens

Privacy wordt beschermd
Weer kwam de privacy van mensen onder druk toen hypotheekverstrekkers van de Belastingdienst gegevens over het hypotheekverleden opvroegen. Dit gaat niet gebeuren, aangezien de Belastingdienst heeft laten weten dat men geen gegevens van personen aan commerciële instellingen zal geven, in verband met hun privacy. Overigens doet de Belastingdienst dat ook niet wanneer de klant daar toestemming voor geeft. Dit laatste is belangrijk, aangezien hypotheekverstrekkers van potentiële klanten zouden kunnen eisen de gegevens op te vragen.

Aflossingsregime
Waar de laatste tijd ook veel over te doen is, is het aflossingsregime. Op teveel hypotheken wordt niets afgelost totdat de looptijd verlopen is. Denk aan hypotheken met een beleggingsvorm, een spaarhypotheek of een aflossingsvrije. De overheid zou graag zien dat ook tijdens de looptijd al wordt afgelost. Probleem is echter dat men dan een boete moet betalen. Als eerste doorbreekt Florus, het vroegere Bouwfonds, dit systeem. Klanten mogen zonder boete aflossen, vooropgesteld dat ze eigen geld gebruiken en geen geleend geld, waardoor nieuwe schuld wordt opgebouwd. Zij blijven wel een boete hanteren bij het oversluiten van de hypotheek.

Restschuld
Gelukkig begint de deur open te gaan om mensen met een restschuld te helpen. ABN is nu ook over de brug en biedt een restschuldhypotheek aan. Het heeft even geduurd, maar steeds meer banken gaan overstag en bieden deze mogelijkheid aan. Voorwaarde is vaak wel dat de restschuld ontstaan is na eind oktober 2012 en dat de aanvrager niet zelf in staat is om de restschuld te betalen. Wie dus genoeg spaargeld heeft, komt niet in aanmerking. Of dit ook betekent dat sowieso eerst alle aanwezige spaargeld gebruikt moet worden om af te lossen voordat men in aanmerking komt voor een restschuldhypotheek, is niet helemaal duidelijk. Het kan dus geen kwaad om zo hier een daar wat informatie te vragen.

Een lagere hypotheek in 2015

Doordat heel wat hypotheken ‘onder water’ kwamen te staan en heel wat mensen de lasten niet meer konden opbrengen, besloot de overheid in te grijpen. Niet alleen werd de rente van sommige hypotheekvormen niet langer aftrekbaar van de belasting. Er kwam ook de zogenaamde loan-to-value regeling.

Loan to value
Deze regeling bepaalt dat mensen niet meer hypotheek kunnen krijgen dan het huis waard is. De regeling voorziet in een 1% daling per jaar, ingaande 2014. In dat jaar werd de lijn bij 104% gelegd. Als ieder jaar de hoogte met een procent verlaagd wordt, betekent dat voor 2015 dat er maximaal 103% geleend kan worden en vanaf 2018 maximaal 100%.

Voordeel
Het voordeel is dat de koper daarmee minder risico loopt op een restschuld wanneer het huis verkocht moet worden en er sprake is van verlies. Een tweede voordeel is dat het maandelijks te betalen bedrag lager wordt en het daardoor makkelijker te voldoen is. Tel daarbij het gegeven dat in principe alleen nog een renteaftrek mogelijk is bij een annuïteitenhypotheek bij op en de kans op ‘onder water komen te staan’ daalt fors. Net als de kans dat een terugval in inkomen meteen tot problemen leidt wat betreft de aflossing.

Nadeel
Het nadeel is natuurlijk dat er geen verbouwing of nieuwe keuken meer in de hypotheek ingebouwd kan worden. Of dat de kosten koper in de hypotheek verwerkt kunnen worden.
Toch valt het op zich wel mee, want zou je een hypotheek in Duitsland nemen, dan wordt heel vaak tot slechts 90% van het koopbedrag vergoed. Dat heeft natuurlijk ook te maken met de in Duitsland zo gangbare bouw-spaar-systemen. Misschien iets om ook in ons land in te gaan voeren. Zo kun je al vanaf 18 jaar ieder jaar een bedrag opzij leggen om later te gebruiken bij de koop van een huis.

Plafondrente

Op hypotheekgebied gebeurt op dit moment heel veel. Zo wordt sinds kort de zogenaamde Plafondrente aangeboden.

Plafondrente
Zoals het woord al weergeeft, wordt bij deze hypotheekvorm een renteplafond afgesproken. Hoger dan dat rentepercentage kan de rente niet stijgen, wat er ook gebeurt. Daalt de rente echter en komt ze onder dat plafond, dan daalt de hypotheekrente mee. Stel het renteplafond is 5% en de rente staat op 3,4%. Dan betaal je die 3,4%. Stijgt de rente naar 6%, dan blijft die stijging beperkt tot 5%. Een plafondrente kun je voor 5 of 10 jaar afsluiten. Het geldende rentepercentage wordt bepaald door de zogenaamde Euribor. Dat is het rentepercentage dat de Europese Centrale Bank een keer per maand vaststelt en dat de banken onderling gebruiken als rente voor leningen.

Voor- en nadelen
Voordeel is dat je gedurende de hele looptijd zeker bent van een maximale rente. Voordeel is ook dat de rente bij een daling mee kan dalen. Daar kan dus heel wat winst zitten.
Nadeel is dat de rente steeds wisselt, waardoor het maandbedrag niet altijd hetzelfde is. Een ander nadeel is het einde van de looptijd, want het is goed mogelijk dat de rente dan fors hoog kan staan. Vraag is dus of aan het einde van de looptijd weer een nieuw plafond vastgesteld kan worden.

Advies
Alhoewel het op het eerste gezicht een aantrekkelijk aanbod lijkt, kan het zeker geen kwaad hier eerst met een adviseur goed over te praten. Om een duidelijk beeld te krijgen van de voor- en nadelen. Het afsluiten van een hypotheek is een behoorlijk ingrijpende beslissing, die je nooit lichtvaardig moet nemen. Degelijk advies en heldere informatie helpen om een besluit te nemen waar je lang plezier van zult hebben. Ze helpen namelijk ook om veel geld te besparen

Extra aflossen?

Soms kan het allemaal heel verwarrend zijn. Moet je nu wel of niet extra aflossen? Loont extra aflossen als je een boete moet betalen? Wat levert het uiteindelijk op?

Aflossen
Bij hypotheken geldt dat je wanneer je extra of sneller aflost een boete moet betalen. Die bedraagt over het algemeen tussen de 10 en 15% over het extra afgeloste bedrag. Het loont om de hypotheekakte goed door te lezen, want het is ook mogelijk dat je per jaar een bepaald bedrag boetevrij mag aflossen. Er zijn zelfs al hypotheken op de markt waarbij geen boete meer wordt opgelegd. Voorwaarde is wel dat het geld voor de extra aflossing niet uit een tweede hypotheek of een lening komt, maar aantoonbaar spaargeld is of een erfenis enzovoorts.

Minder maandlast
Bij een gewone hypotheek betekent extra aflossen dat het openstaande bedrag kleiner wordt en daarmee dus, op den duur, ook de maandlast. Bij een spaarhypotheek of een hypotheek waarbij aan het eind van de looptijd wordt afgelost, is dat natuurlijk anders. Hier kan overleg met de hypotheekverstrekker uitkomst bieden. Bij een annuïteitenhypotheek levert het tijdens de eerste jaren minder op, aangezien in de periode het grootste deel van de maandelijkse betaling uit rente bestaat die aftrekbaar is. Wordt het maandbedrag lager dan wordt dus ook dat renteaandeel lager.

Keuze
In principe kun je stellen dat extra aflossen gunstig is en de schuld vermindert. Toch is het ook een kwestie van even alles goed op een rij zetten en kijken wat het uiteindelijk oplevert. Pas dan kun je een goed besluit nemen. Dat is zeker het geval wanneer het om een substantiële extra aflossing gaat. Pas op dat een boetebeding of een vermindering van het aftrekbare deel uiteindelijk er voor zorgen dat het resultaat gering of mogelijk zelfs negatief uitvalt.

Tips voor een betaalbare hypotheek

We leven in een tijd waarin de hypotheekrente zeer laag is, terwijl we tegelijkertijd ervaren dat heel wat hypotheeknemers in een zogenaamde ‘onder water’ situatie zitten. Voor toekomstige hypotheeknemers zijn hier wat tips uit te distilleren.

Nieuwe hypotheek
1. Neem een zo laag mogelijke hypotheek. Zoals de ervaring nu laat zien, zijn vooral mensen met tophypotheken in de problemen geraakt.

2. Zorg voor goede verzekeringen rondom de hypotheek. Dat geldt met name voor zzp-ers en zelfstandigen. Word je werkloos of (tijdelijk) arbeidsongeschikt dan krijg je met een lager inkomen te maken. Ben je goed verzekerd, valt dat mee.

3. Onderhandel met banken. Er zit nog steeds ruimte in de rente. Ruimte naar beneden. Lukt het om 0,2 of 0,3 procent minder rente te krijgen, dan is dat op 30 jaar veel geld.

4. Laat je door de lage rente niet verleiden om kortdurende hypotheken af te sluiten, maar kies voor 30 jaar. Neem je nu een aanbod van 3% voor 10 jaar, dan moet je in 2024 een nieuwe hypotheek nemen. Wat als de rente dan 12% is?

5. Koop een huis waar voor de toekomst ruimte is om te verbouwen. Dat is beter dan nu een groter huis te nemen met een hogere hypotheek.

6. Let op of er een boetebeding bij extra aflossing in de akte staat. Probeer daarover te onderhandelen. Spreek bijvoorbeeld een maximaal vrij aflosbaar bedrag per jaar af.

Geld
Een hypotheek is een schuld. Is de maandelijkse aflossing laag dan wordt dat in de toekomst geen zware last. Is er sprake van een fors bedrag dan mag er niets gebeuren of het gaat de verkeerde kant op. Dromen is prima, maar wel met verstand. Trap nooit met open ogen in de val van meer dan wat kan, want dan word je later op een pijnlijke wijze wakker.

Hypotheekadviseurs op de schop?

Vanaf 1 januari 2016 moeten hypotheekadviseurs een verplicht examen afgelegd hebben. Heb je dat niet of ben je niet geslaagd dan mag je het vak niet uitoefenen. De regering wil zo de consument beter beschermen.

Adviseur
Wat betekent dit? Dat heel wat mensen die nu in hypotheekshops werken het certificaat moeten halen. Dat mensen bij banken dat niet hoeven? Of dat iedereen die een hypotheek aanbiedt moet voldoen aan deze eis? Feit is dat dus per 1 januari 2016 duidelijk wordt wie wel en wie geen certificaat heeft. De vraag is of je met certificaat een betere adviseur bent.
Dit lijkt heel onbelangrijk, maar als we dit koppelen aan de mededeling van de AFM dat mensen met een betalingsachterstand onder bepaalde voorwaarden vanaf 1 januari 2015 een gratis advies kunnen krijgen, dan wordt het interessant.

Gratis?
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft besloten dat mensen die door een daling van hun inkomsten een betalingsachterstand oplopen, gratis advies in kunnen winnen. Dat is nu niet zo want voor ieder advies moet je betalen. Tot voor kort was het zo geregeld dat het advies betaald werd door de hypotheekverstrekker. Dat leidde wel eens tot misverstanden. Voor wie was het advies gunstig? De klant of de hypotheekverstrekker? Dus werd het veranderd en moet je nu voor een advies zelf betalen.

Voorwaarden
Het wordt binnenkort gratis wanneer duidelijk is dat de hypotheeknemer zelf geen invloed kan uitoefenen op de verandering van inkomen. Denk aan werkloosheid, scheiding, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van een partner. Belangrijk bij zo’n advies is dat je bij een vertrouwde adviseur terecht kunt. Die je ook goed geadviseerd heeft toen je de hypotheek afsloot. Voorwaarde is dan wel dat die adviseur zijn certificaat behaald heeft. Want anders zul je je tot een ander moeten wenden.

Rentevast hypotheek succes

De rentevast hypotheek blijkt een waar succes te zijn geworden. Uiteraard hangt dit samen met de veranderingen in de renteaftrek. Maar mogelijk ook omdat zij die een nieuwe hypotheek afsluiten langer gebruik willen maken van de lage rente waar we nu mee te maken hebben.

Starters
De huizenverkoop stijgt weer. Het aantal starters overtreft de verwachtingen. De huizenprijzen stijgen ook weer. Ondanks de verlaging van de grenzen van de NHG. Dat beloofd heel wat voor de komende tijd. Gelukkig lijkt ook een einde aan de stijging van de werkloosheid te komen en vinden mensen weer een arbeidsplaats. Dat kan helpen het aantal onder water staande woningen te verminderen. Toch staat de zon nog lang niet hoog aan de hemel. Er zijn nog heel wat donkere wolken te zien.

OECD
De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OECD) blijft maar hameren op het feit dat de Nederlandse schuld te hoog is en dat een belangrijke oorzaak te vinden is in de enorme hypotheekschuld. Daarnaast wordt de druk van buitenaf om de renteaftrek te verminderen groter. Zelfs nu langzaam alles weer wat rustiger wordt op financieel gebied.

Wat te doen?
Niemand zal uiteindelijk aan de dans kunnen ontspringen, maar je kunt wel zolang mogelijk en zo goed mogelijk gebruik maken van de kansen en mogelijkheden die er zijn. Door nu te kiezen voor een ‘uitbouw-huis’ zet je een mooie stap in de toekomst. Zoek een huis dat past bij het inkomen, maar dan wel een huis met een grotere tuin. Dat biedt kansen voor uitbouw wanneer over een paar jaar de kinderen groter zijn of wanneer het gevoel ontstaat dat je iets groter zou willen wonen. Je maakt zo gebruik van de huidige aftrek via de annuïteitenhypotheek. Je neemt in de toekomst het afgeloste bedrag of een deel ervan weer op voor woningverbetering.

Tijd voor verandering?

De OESO, de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling, heeft weer bij de Nederlandse regering aangedrongen op een herziening van het hypotheekbeleid. Men vindt de schuldenlast te hoog en de aftrek te genereus. Zou alleen deze organisatie dit roepen dan valt het allemaal mee. Maar ze verbinden zich met de Europese Commissie en de Europese Centrale Bank.

Nieuw beleid?
Feit is dat zelfs de grootste verdediger van het heilig huisje hypotheekrenteaftrek, de VVD, van haar geloof gevallen is. Een regering onder leiding van een VVD premier (Rutte) heeft de eerste stap gezet om de renteaftrek op den duur af te schaffen. Een relatief gezien kleine stap wat betreft de renteaftrek. Een veel grotere stap wat betreft de voorwaarden. Desondanks blijft de druk op de overheid toenemen nog meer te doen. Dat zal bij een volgende regering voor beleidswijzigingen kunnen leiden.
Kijk maar naar de pensioenleeftijd. De eerste stap was verhogen naar 67 jaar in fases. Rutte c.s. wil dat nu versnellen naar 67 in 2021.

Gevolgen
De gevolgen zullen op den duur niet uitblijven. De vraag is nu afwachten of een voorschot nemen? Afwachten lijkt lucratief, maar is dat ook zo? Voor hen die nu een aflossingsvrije hypotheek hebben, lijkt nog niets aan de hand. Wat als de voorwaarden over 4 of 5 jaar veranderen? Dan is de rente waarschijnlijk hoger dan nu en wordt een overstap duur. Dus nu kijken wat een overstap kost, kan geen kwaad. Het biedt die informatie die nodig is om te overwegen wat het beste en wat haalbaar is. Voorkomen is toch beter dan genezen?

Rente
De directeur van de Nederlandse Bank dhr. Knot zinspeelt zelfs op een volgende rentedaling door de ECB. Dat zou een volgende rentedaling voor de hypotheekrente kunnen betekenen. Zeker een moment om alles opnieuw te overdenken.